Как ведут себя цены на недвижимость в Кабанском районе Бурятии?

«Пандемия внесла свои коррективы» – эту фразу корреспонденты «БО» с апреля 2020-го слышали от каждого своего собеседника. И смысл её был до боли понятен: пострадали все – от крупных предприятий до простых людей. И как-то совсем незаметно, не обращая внимания на бушующий ковид, вдруг поднялась одна сфера – рынок недвижимости. Прокатившись по стране, волна высоких цен на жильё захлестнула и Бурятию.

- Уже месяц не могу подобрать себе квартиру, — посетовала одна из наших читательниц. – Ещё в начале года однокомнатные в Селенгинске стоили от шестисот тысяч рублей. Сейчас их цена от девятисот тысяч! Не понимаю, с чем связан такой скачок цен?

С этим вопросом мы обратились к президенту Гильдии риэлторов Бурятии Роману НЕДОЗРЕЛОВУ:

- Конкретно недвижимостью в Кабанском районе я не занимался, но могу сказать точно, что основная причина тут та же, что и по всей стране – дальневосточная ипотека под 2 процента. Вторая причина – паника в связи с пандемией: люди боятся дефолта и переводят свои накопления в квадратные метры. А когда есть спрос, то, естественно, растёт и цена. Есть ещё и третья причина, про которую почему-то не пишут в газетах. В пандемию у нас очень поднялась одна отрасль – доставка. Те, кто этим занимается, поняли, что необязательно снимать офис, и начали приобретать квартиры, причём по 130-170 квадратов. Такая площадь позволяет сделать рабочий кабинет дома.

Не так категорична в своих комментариях оказалась Наталья СУСЛОВА, руководитель агентства недвижимости «Консалт-Право» п. Селенгинска:

- Сказать, что цены на жильё в нашем районе сильно подскочили, я не могу. Во-первых, они каждый год поднимаются на 10 процентов, во-вторых, летом работникам бюджетной сферы была проиндексирована заработная плата, и, как следствие, подросли и цены на недвижимость. Безусловно, сказалась на ценах дальневосточная ипотека под 2 процента, которой активно стала пользоваться молодёжь, – этот льготный продукт доступен людям в возрасте до 35-и лет включительно. Все вместе эти факторы дали, конечно, прирост к цене за квартиры и дома, но не такой ощутимый, как, допустим, в Улан-Удэ.

Выслушав экспертов, мы решили промониторить цены на недвижимость в Кабанском районе на популярных у продавцов сайтах – «Авито», «Циан» и «Домклик». Взяли крупные населённые пункты – Селенгинск, Каменск, Кабанск и Бабушкин. И вот к каким выводам пришли.

СЕЛЕНГИНСК

Цена однокомнатных квартир представлена в разном диапазоне – от 750 тысяч рублей до одного миллиона двухсот пятидесяти тысяч. То есть купить «однушку» в Селенгинске можно и за 23 тысячи за квадратный метр, и за 40 тысяч за таковой.

А вот самые ходовые – двухкомнатные – квартиры, действительно, заметно поднялись в цене: от 1,4 до 2,2 миллионов. И лишь одна «двушка» выставлена всего за один миллион рублей. Ценовой диапазон за квадратный метр – от 25,5 до 43,1 тысячи рублей.

Между тем, купить в Селенгинске «трёшку» можно по цене «двушки» – за 1,548 млн и за 2,2 млн руб. Получается, что один квадрат «трёшки» стоит от 22,4 до 33,8 тыс. руб.

Подорожали в Селенгинске частные дома. Одноэтажное жилое здание площадью до ста квадратов можно купить за 2,5-2,8 млн руб. А двухэтажные площадью более ста квадратов – уже от 4,1 до 5-и млн руб. (31,7 тыс. руб./кв. м).

КАБАНСК

Ценовая политика на недвижимость в районном центре немного уступает селенгинской. Так, 2-комнатную квартиру здесь можно приобрести по цене от 1,25 до 1,6 млн руб. (32,7 тыс. руб./кв. м). «Трёшки» доходят до двух миллионов рублей. А вот с частными домами тут всё очень интересно: чем меньше по квадратуре дом, тем он дороже. Дома площадью до 40 квадратных метров продаются за 900 тыс. руб. – 1,5 млн руб. (25,8 тыс. руб./кв. м), от 40 до 70 кв. м – 450 тыс. – 2,1 млн руб. (24,2 тыс. руб./кв. м), от 80 до 100 кв. м – 1,4-1,6 млн руб. (17,3 тыс. руб./кв. м), от 110 кв. м – 1,65-4,99 млн руб. (17,8 тыс. руб./кв. м).

КАМЕНСК

Этот населённый пункт всегда отличался невысокими ценами на недвижимость. С чем это связано, мы, честно говоря, не знаем. Двухкомнатные квартиры тут стоят от 470 тысяч до одного миллиона рублей. Итого за квадратный метр – порядка 14,3 тыс. руб. Трёх- и четырёхкомнатные квартиры и того дешевле – от 750 тыс. до 1,35 млн руб. (порядка 13,8 тыс. руб. за квадратный метр и тех, и других). Значительно дороже в Каменске продаются частные дома – от 900 тыс. до 1,5 млн руб. (порядка 20,37 тыс. руб. за квадратный метр).

БАБУШКИН

Судя по сайтам-продавцам, в этом городе чаще продают дома, чем квартиры. И их ценовая политика варьируется от 350 тыс. руб. за домик в 40 квадратов до 1,9 млн руб. за жилое здание в 50 квадратов. Путём нехитрых подсчётов получаем среднюю цену за квадратный метр бабушкинского частного жилья – 20,02 тыс. руб.

Что мы выяснили, проанализировав рынок недвижимости Кабанского района?

Во-первых, самое дорогое жильё – в Селенгинске. За последний год цены на него, действительно, поднялись. Но, если постараться, тут можно найти и «однушку» за 750 тысяч рублей, и «двушку» за миллион четыреста. Другое дело, что покупателю хочется, чтобы в квартире был сделан ремонт, поменяны окна, установлены счётчики. Но за такое «удовольствие» продавец, вложившийся в квартиру, просит больше, чем хотелось бы.

Во-вторых, в Селенгинске, оказывается, живут самые дружелюбные и порядочные соседи. Настолько часто об этом пишут продавцы из посёлка, что порой кажется – сотню тысяч они явно накинули за то, что за стеной у покупателя будут жить самые лучшие люди.

Некоторые риэлторы высказывают мнение, что увеличение цен может быть связано ещё и с тем, что в 2019 году жильё для сирот стали не строить, а покупать. И с этим нельзя не согласиться. Управление капитального строительства республики, занимающееся закупом квартир, установило максимальную цену на жилплощадь не менее 24-х квадратов: в Селенгинске – 1 436 666,67 рублей, в Каменске – 660 тыс. рублей. Выйти на торги и продать свою квартиру может любой желающий. Главное, чтобы жильё подходило по техническим требованиям. Получается, что обладатель хорошей «однушки» может легко её продать за миллион с лишним.

К тому, что всё-таки основной причиной повышения цен на недвижимость является льготная ипотека, склоняется и руководитель кабанского допофиса «Россельхозбанка» Александр ВАСИЛЬЕВ:

- В нашем банке, помимо дальневосточной ипотеки под 2 процента, клиенты могут взять сельскую ипотеку под 2,7 процента. В 2020 году льготной ипотекой воспользовались 40 клиентов, общая сумма займа – 49 млн рублей. Одобрены ещё 35 заявок на сумму 42 млн рублей. И практически все клиенты говорят, что за время, пока они подавали заявку и ждали одобрения, квартиры поднялись в цене. Могу подтвердить это на личном примере: пока искал квартиру в Улан-Удэ, цены поднялись на 800 тысяч рублей! В Кабанском районе покупатели в основном выбирают жильё в Селенгинске. Спросом пользуются как квартиры, так и частные дома.

Вот наглядный пример того, как спрос рождает предложение. Конечно, если посмотреть на районный рынок недвижимости с обывательской точки зрения, учесть наши небольшие зарплаты, то цены, действительно, непосильные. И навряд ли найдётся хоть один продавец в районе, который, пожалев покупателя, скинет хотя бы сотню тысяч…

И напоследок хотим вам показать низшую и высшую планку районного рынка недвижимости. Самый дешёвый дом в Кабанском районе стоит 200 тысяч рублей. Его площадь – 22 квадратных метра, находится он в четырёхквартирном доме в райцентре. Самый дорогой – 6 миллионов рублей – в Сухой: всего 32,5 квадрата, но зато 50 соток байкальской земли в придачу.

Что касается гостевых домов, то самый шикарный и по цене, и по обустройству продаётся в Новом Энхэлуке: 350 квадратных метров, 3 этажа, 8 соток земли, зона отдыха и много чего ещё. Его стоимость – 15 млн рублей. Чуть меньше – 9 млн рублей – стоит гостевой двухэтажный дом в Выдрино: 210,9 квадратов, 8 соток земли, собственный магазин и парикмахерская на участке. Но это уже не просто дома, а готовый бизнес.

Такие суммы большинству только снятся…